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珠江投资一在京项目商改妆涉嫌违规

发布时间:2019-08-18 23:03:32

  在中央多次重申坚持楼市调控立场的高压之下,房企“避限”的招数却是各显神通。

  北京市“商改住”禁令出台已经一年多了,然而,《每日经济》日前调查发现,珠江投资旗下北京昌平项目北清珠江·摩派国际,这个原本以办公用途立项的楼盘,现在却“商改住”,以公寓或LOFT等住宅的形式对外销售。

  以购房者身份询问珠江摩派某销售人员,据介绍,该楼盘“不限购、不限贷”,且项目销售均价已经涨到27000元/平方米,“个别好户型已达到 万元/平方米”。

  不过,有关人士称,该楼盘“商改住”涉嫌违规。秦兵律师团队徐斌律师11月29日接受 《每日经济》采访时表示,“商改住”目前是政府明令禁止、严厉打击的,对购房人来说未来也有严重的风险。按照新出台的规定,政府或将不再为商改住项目办理产。

  “开发商做好了烟道”

  11月25日下午,《每日经济》以购房者身份,来到北京市昌平区北清珠江·摩派国际项目售楼处。售楼员介绍完项目情况后,询问的购房资格情况。当得知属被限购人士后,该售楼员介绍称,由于“商住两用”不在被限购之列,因此推荐购买此项目来“避限”。

  “我们的层高是4.2米LOFT户型,精装修,开发商在交房时已经隔好加层,独立卫生间厨房。”上述销售人员兴致勃勃地向这位 “潜在购房者”介绍,“虽然没有燃气入户,但是电磁炉是包含在精装修里面的。不愿意用电磁炉你可以用煤气罐,都是免费上门送,开发商在交房时已经做好了烟道。”

  在售楼处,来到改装成家居风格的LOFT样板间。独立的卫生间与普通住宅无异。在厨房里,整体橱柜、油烟机一应俱全。又来到LOFT二层,两张床占据了二层的绝大部分面积,4.2米改装后的层高让人感觉太压抑,基本只能满足成年人的坐、卧,并不能自由走动。

  据《每日经济》了解,早在2011年5月,北京市住房城乡建设委等五部门就联合下发了 《关于加强部门联动,完善商业、办公类项目的通知》,明确表示“自2011年6月1日起,开发企业要严格按照土地出让、立项核准、规划许可等相关部门批准文件组织商业、办公类项目开发建设,落实项目规划用途。商业、办公类项目不得采用单元式或住宅套型式设计。并要求规划行政主管部门应加强商业、办公类项目的审查和规划竣工验收,对擅自内部加层、增加建筑面积的不予规划验收合格。”业内人士称,“擅自内部加层”一项剑指LOFT。

  土地使用年限仅剩约40年

  在珠江摩派的宣传页上,看到,在售的7号楼的楼层平面图上,被分割成从58平方米至68平方米等不同户型若干套房间,8号楼的楼层平面图上,亦被分割成从46平方米至70平方米等不同户型若干套房间。

  据售楼员介绍,因为有不限购、不限贷的优势,珠江·摩派国际的均价已由开盘时2 800元/平方米涨到27000元/平方米,“好户型都涨到 0000元/平方米了。除了年限不一样,没有天然气,其余都是一样的。”

  从北京市住建委站上查阅了该项目的预售证,上面明确写有“办公”等用途,使用年限为50年。据售楼员介绍,该项目产权是从2005年开始计算,2014年年底交房。换句话说,减去2005年~2014年期间的近10年,该楼盘的土地使用年限只剩下近40年,比普通住宅少了近 0年。

  徐斌提醒购房人,买房子首先考虑的是能否拿到房产证,能否入住,其次才是销售承诺的其他事项,诸如周边配套、返租、精装修、交通等,这些大部分都是销售技巧,没有落实到合同里,购房者需要仔细研究。

  值得注意的是,据新浪乐居的统计显示,珠江摩派昨日(12月 日)的最新销售报价为均价27000元/平方米,相比上个销售周期上涨了2 %。而据链家市场部统计数据显示,珠江摩派所在区域北京市昌平区一手住宅目前销售均价为20020元/平方米。珠江摩派的销售均价每平米比所在区域的均价高出近7000元。

  一面是北京市五部门对商改住规划的禁令,一面是开发商 “商改住”楼盘改变规划销售,广东珠江投资股份公司的行为不禁令人质疑。

  对此,《每日经济》昨日联系北京珠江地产有限公司总经理秘书于雨帆,被告之“不太清楚,请联系具体项目上的人”。随后尝试采访珠江地产总部,但也无果。

  风险转嫁到购房者头上

  事实上,“商改住”的问题还不止这些。

  来自河北在京工作的小李向讲述了他的看房遭遇。小李本来准备在近期买套普通住宅。由于他在北京纳税的时间不足5年,“京十五条”出台后,他不得不将目光转向“商改住”楼盘。

  “我知道这种楼盘不限购,但是不通天然气,只能用电磁炉做饭,物业、水电等成本比普通住宅高出许多。”小李表示,自己也知道如果再出售,可能很难以合法的程序将转让手续办理下来,需要寻求其他途径,转让风险很高;一旦非住宅项目涉及到拆迁,这种以商业办公用地建造住宅的项目,补偿问题可能较麻烦。而且办理房贷时类似的项目只能以商业项目的流程来办,如首付比例为50%,利率为1.1倍,且不接受公积金贷款,“这种房子合算起来比同类普通商品房价格高出许多”。

  北京美联物业高级经理张磊表示,“商改住”看似玄机不少,但操作起来并不难。开发商先是按照办公或是商业项目建楼,建成验收后再改室内规划,成为普通住宅类型,完成从“商”到“住”的蜕变。

  为了应对“商业、办公类项目不能每户单独设卫生间”这条专门扼杀“商改住”的法令,在更改屋内规划的时候会开发商会和业主签订专门的装修合同,可直接获得住宅装修方案,“厨房、卫生间就都有了”。通过开发商赠送的“精装修”,商办项目便披上了“住宅”外衣。同时也将擅自更改规划所承担的风险成功转嫁给了购房者。

  张磊表示,业主冒着拿不到房产证的风险、顶着擅自更改规划的“罪名”购买了“商改住”项目后,还要承受“商水商电”带来的高成本支出,可谓风险重重,还需三思。

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